Калькулятор аренды жилья в Бишкеке 2026

Онлайн калькулятор для расчёта стоимости аренды квартир и комнат в Бишкеке. Узнайте актуальные цены по районам, рассчитайте коммунальные платежи, залог, комиссию агентства и сравните — что выгоднее: снимать жильё или взять ипотеку. Все данные обновлены на январь 2026 года.

Стоимость аренды квартир в Бишкеке по районам (2026)

Цены на аренду жилья в Бишкеке сильно различаются в зависимости от района. Калькулятор учитывает 12 основных районов столицы с актуальными рыночными ценами.

🏆 Престижные центральные районы (дорогие)

• Центр — студия 25,000 сом, 1-комн 30,000 сом, 2-комн 45,000 сом, 3-комн 65,000 сом. Близко ко всему, развитая инфраструктура.
• Восток-5 — студия 24,000 сом, 1-комн 29,000 сом, 2-комн 44,000 сом, 3-комн 62,000 сом. Новостройки, парковки, охрана.
• Асанбай — студия 22,000 сом, 1-комн 28,000 сом, 2-комн 42,000 сом, 3-комн 60,000 сом. Парки, кафе, чистый район.

🏘️ Популярные жилые районы (средние цены)

• Тунгуч — студия 20,000 сом, 1-комн 24,000 сом, 2-комн 36,000 сом, 3-комн 52,000 сом. Жилой район, школы, садики.
• Джунхай — студия 19,000 сом, 1-комн 23,000 сом, 2-комн 35,000 сом, 3-комн 50,000 сом. Новый развивающийся район.
• Политех — студия 18,000 сом, 1-комн 22,000 сом, 2-комн 33,000 сом, 3-комн 48,000 сом. Студенческий, рядом ВУЗы.
• Арча-Бешик — студия 17,000 сом, 1-комн 21,000 сом, 2-комн 32,000 сом, 3-комн 46,000 сом. Тихий, много зелени.
• Ак-Орго — студия 16,000 сом, 1-комн 20,000 сом, 2-комн 30,000 сом, 3-комн 44,000 сом. Доступные цены, хороший транспорт.

💰 Бюджетные районы (недорого)

• Джал — студия 15,000 сом, 1-комн 19,000 сом, 2-комн 29,000 сом, 3-комн 42,000 сом. Промышленный район, бюджетный.
• Манас — студия 15,000 сом, 1-комн 19,000 сом, 2-комн 28,000 сом, 3-комн 41,000 сом. Рядом аэропорт.
• Кок-Жар — студия 14,000 сом, 1-комн 18,000 сом, 2-комн 27,000 сом, 3-комн 40,000 сом. Окраина, далеко от центра.
• Алай — студия 13,000 сом, 1-комн 17,000 сом, 2-комн 26,000 сом, 3-комн 38,000 сом. Базарный район, самые низкие цены.

Коммунальные платежи при аренде

Коммунальные расходы обычно НЕ входят в стоимость аренды и оплачиваются отдельно. Сумма зависит от типа жилья и сезона.

Зимой (с отоплением):

• Студия — 3,600 сом/мес (электричество 800, вода 500, отопление 2,000, газ 300, интернет 800, мусор 200)
• 1-комнатная — 5,400 сом/мес (электричество 1,000, вода 700, отопление 2,500, газ 400, интернет 800, мусор 200)
• 2-комнатная — 7,600 сом/мес (электричество 1,500, вода 1,000, отопление 3,500, газ 600, интернет 800, мусор 200)
• 3-комнатная — 9,800 сом/мес (электричество 2,000, вода 1,300, отопление 4,500, газ 800, интернет 800, мусор 200)

Летом (без отопления):

• Студия — 1,600 сом/мес
• 1-комнатная — 2,900 сом/мес
• 2-комнатная — 4,100 сом/мес
• 3-комнатная — 5,300 сом/мес

Первоначальные расходы при съёме жилья

При заселении в съёмную квартиру нужно быть готовым сразу оплатить:

• Залог (депозит) — 2 месячные арендные платы. Возвращается при выезде, если нет повреждений. Для 1-комнатной в Центре: 60,000 сом.
• Комиссия агентства — 50% от месячной аренды (10,000-30,000 сом). Можно избежать, если ищете без агентства.
• Первый месяц аренды — оплачивается сразу при заселении.

Итого первоначально для 1-комнатной в Центре (30,000 сом/мес): 30,000 + 60,000 + 15,000 = 105,000 сом.

Аренда vs Ипотека — что выгоднее?

Калькулятор позволяет сравнить два варианта: снимать жильё или купить в ипотеку. Рассмотрим на конкретном примере.

Пример: 1-комнатная квартира в районе Тунгуч

Вариант 1: Аренда

• Аренда: 24,000 сом/мес
• Коммунальные (зимой): 5,400 сом/мес
• Итого в месяц: 29,400 сом
• За 10 лет: 29,400 × 12 × 10 = 3,528,000 сом
• ❌ Квартира не ваша
• ✅ Первоначально нужно: ~100,000 сом
• ✅ Гибкость — можно переехать

Вариант 2: Ипотека

• Стоимость квартиры: 40 м² × 95,000 сом/м² = 3,800,000 сом
• Первоначальный взнос (30%): 1,140,000 сом
• Сумма кредита: 2,660,000 сом
• Ставка: 16% годовых, срок 15 лет
• Ежемесячный платёж: ~38,000 сом
• За 10 лет: 38,000 × 12 × 10 + 1,140,000 = 5,700,000 сом
• ✅ Квартира ваша
• ❌ Первоначально нужно: 1,140,000 сом
• ❌ Привязаны к месту

Вывод

Аренда выгоднее краткосрочно (1-5 лет), если у вас нет большого первоначального взноса или вы не уверены в постоянном месте проживания. Ипотека выгоднее долгосрочно (10-15 лет), так как в итоге квартира остаётся у вас.

Как найти квартиру для аренды в Бишкеке

Популярные сайты:

• lalafo.kg — крупнейшая площадка объявлений, много вариантов
• diesel.kg — специализируется на недвижимости
• market.kg — доска объявлений

Агентства недвижимости:

Берут комиссию 50% от месячной аренды (10,000-30,000 сом), но экономят время и помогают с документами.

Группы в соцсетях:

Telegram-каналы и группы ВКонтакте "Аренда Бишкек" — часто без комиссии, напрямую от собственников.

Советы по аренде жилья

1. Проверяйте документы собственника — попросите показать паспорт и документы на квартиру. Мошенники могут сдавать чужое жильё.
2. Фиксируйте состояние при заселении — сделайте фото/видео всех комнат, техники, мебели. Это защитит от несправедливых претензий при выезде.
3. Торгуйтесь — цены почти всегда можно снизить на 10-15%, особенно если сразу платите за несколько месяцев.
4. Учитывайте транспортные расходы — дешёвая аренда на окраине может обернуться дорогими поездками до работы (3,000-5,000 сом/мес).
5. Зимой коммунальные дороже — разница 2,000-4,500 сом/мес из-за отопления. Планируйте бюджет.
6. Читайте договор внимательно — обратите внимание на условия расторжения, штрафы, ответственность за ремонт.
7. Просите скидку за долгий срок — если снимаете на год и более, можно договориться о снижении на 5-10%.
8. Выбирайте район по инфраструктуре — рядом должны быть магазины, аптеки, остановки. Это сэкономит время и деньги.

Элитное жильё в Бишкеке

Если в калькуляторе выбрать опцию "Элитное жильё", цены увеличиваются в 1.4-1.5 раза. Что входит в элитное жильё:

• Новостройки премиум-класса (ЖК "Асанбай Сити", "Небесный", "Элитный" и др.)
• Консьерж-сервис, охрана 24/7, видеонаблюдение
• Подземные парковки
• Современный ремонт, дизайнерская мебель, техника
• Развитая инфраструктура (фитнес, детские площадки, коворкинги)

Примеры цен на элитное жильё:

• 1-комнатная в Центре: 45,000 сом/мес
• 2-комнатная на Восток-5: 66,000 сом/мес
• 3-комнатная на Асанбае: 90,000 сом/мес

Частые ошибки при аренде

• ❌ Не читают договор — потом конфликты при выезде
• ❌ Не проверяют собственника — попадаются на мошенников
• ❌ Платят через посредников без расписок — деньги теряются
• ❌ Не фиксируют состояние квартиры — теряют залог из-за "повреждений"
• ❌ Не торгуются — переплачивают 10-20% от рыночной цены
• ❌ Снимают далеко от работы — тратят 10,000+ сом/мес на транспорт

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Сколько стоит снять квартиру в Бишкеке?

Студия — от 13,000 до 25,000 сом/мес, 1-комнатная — от 17,000 до 30,000 сом, 2-комнатная — от 26,000 до 45,000 сом, 3-комнатная — от 38,000 до 65,000 сом. Цены зависят от района, состояния и близости к центру.

Что такое залог и сколько он составляет?

Залог (депозит) — это страховая сумма, которую вы оставляете собственнику на случай повреждений квартиры. Обычно равен 2 месячным арендным платам (для 1-комнатной 50,000-60,000 сом). Возвращается при выезде, если квартира в порядке.

Нужно ли платить комиссию агентству?

Если ищете через агентство — да, обычно 50% от месячной аренды (10,000-30,000 сом). Можно найти квартиру без агентства на lalafo.kg, diesel.kg или в Telegram-группах — тогда комиссии не будет.

Что дешевле — аренда или ипотека?

Зависит от срока и наличия первоначального взноса. На 1-3 года выгоднее аренда. На 10+ лет выгоднее ипотека, так как квартира остаётся у вас. Но для ипотеки нужен первоначальный взнос 30% (1-1.5 млн сом).

Входят ли коммунальные в стоимость аренды?

Обычно нет. Коммунальные платежи (электричество, вода, отопление, газ, интернет) оплачиваются арендатором отдельно. Зимой это 3,600-9,800 сом/мес, летом 1,600-5,300 сом/мес.

Как защититься от мошенников?

1) Проверяйте паспорт и документы на квартиру, 2) Не платите аванс незнакомцам без договора, 3) Осматривайте квартиру лично, 4) Заключайте письменный договор аренды, 5) Избегайте слишком низких цен — это часто обман.

Можно ли снизить цену аренды?

Да, почти всегда можно торговаться. Реально снизить на 10-15%, особенно если: снимаете надолго (год и более), готовы сразу оплатить несколько месяцев, сезон низкого спроса (лето, осень).

Какой район Бишкека выбрать для жизни?

Зависит от приоритетов: Центр/Асанбай — престижно, дорого, всё рядом. Тунгуч/Джунхай — средние цены, жилые районы, хорошая инфраструктура. Алай/Кок-Жар — дёшево, но далеко от центра. Политех — для студентов.

Полезные ссылки

• 📍 lalafo.kg — объявления об аренде
• 📍 diesel.kg — недвижимость Бишкека
• 📍 market.kg — доска объявлений
• 📍 Telegram: "Аренда Бишкек" — прямые объявления

Калькулятор аренды на calk.kg — бесплатный инструмент с актуальными ценами на 2026 год по всем районам Бишкека. Рассчитайте стоимость аренды, коммунальные, залог и сравните с ипотекой!